15.12.2008

Инвестиции в недвижимость: проверка на прочность

Летом долевка достигнет своего дна, которое будет, возможно, самым коротким – всего пару месяцев.    

    Сегодня цены на жилье и коммерческую недвижимость идут вниз. Кризис дает редкую возможность инвесторам проверить эффективность своих вложений, их ликвидность и перспективность.

    Рассмотрим несколько сегментов рынка, которые в обычное время пользовались устойчивым спросом. Какова должна быть глубина «прогиба» цены для быстрой продажи этих объектов сегодня? Степень и срок вовлеченности в кризис разных сегментов рынка?

    Понятно, что для инвестора с деньгами на руках, ждущего дна рынка, и для инвестора, «отоваренного» недвижимостью, советы будут различны.

    Наиболее ликвидный недвижимый сегмент (готовое жилье, мелкоформатные магазины и офисы) может достигнуть своего дна уже в мае-июле 2009. Дно менее ликвидного загородного жилья и земельных участков под него, как мне представляется, наступит не ранее конца 2009 года.  Что касается долевки, как только восстановится кредитование строительных компаний, дно мы тоже пройдем - причем пройдем его быстро. Возможно, это будет очень «острое дно» - всего пару месяцев. А поскольку долевка просядет ниже готового жилья, то и подъем ее может быть стремительным. Как только строители почувствуют, что точка перегиба пройдена, цены взлетят. На фиксацию нижних цен вторичного жилья уйдет, по-видимому, где-то 4-6 месяцев.

    Тем инвесторам, которые сейчас подумывают сбросить активы, чтобы перекупить аналогичные через полгода-год, не стоит этого делать. Продать любую недвижимость по публикуемым на рынке ценам сейчас нереально. А гарантии, что рынок просядет еще на 20-40%, никто не даст. Интересным может оказаться только следующий заход – «вынуть» деньги из жилья или магазинов, где дисконт наименьший по рынку, и через полгода купить землю. За это время она еще здорово подешевеет, а через 2-3 года отыграет. Причем в будущем цена земли может подняться на 100 и более %. Такое уже случалось. Тем, у кого есть для ожидания 2-3 года, имеет смысл рискнуть.

    Инвесторам, которым срочно нужны деньги, тянуть не стоит. Опять же по причине продолжающегося снижения цен. Однако, продать объект на застойном рынке можно, только обогнав рынок по снижению на 10-15%.

    В декабре 2008 стандартную московскую квартиру можно реализовать за 1-1,5 месяца, поставив на нее ценник на 25% ниже летней стоимости. При этом не надо забывать, что и в стабильное время средний срок продажи однокомнатной квартиры составлял около двух месяцев, двухкомнатной – четырех месяцев, трехкомнатной – и того больше.

    Что касается долевки, то частному инвестору придется реально «падать» на 50% от лета, так как уже в ноябре сами строители предоставляли скидку в 30%.

    Под большим вопросом сейчас стоит реализация земельного участка под коттеджную застройку размером 10-30 соток. Спрос в этом сегменте носит сезонный характер (весна-лето), а тут еще кризис. Так что продажа земли пока дело почти нереальное. И все-таки если Вам необходимо «выдернуть» деньги из земли за 1-2 месяца, то это можно сделать и сейчас, при условии дисконта в 70%, т.е. «уронив» цену в 3 раза. Скупать такую недвижимость могут только профессиональные и уверенные в своем бизнесе инвесторы. Потому что, продать сейчас земельный участок для личного пользования невозможно, а вот на перспективу – это надежное вложение.

    Малоформатные офисы и магазины размером до 200 метров и расположенные в посещаемых местах – всегда пользуются большим спросом. И если сейчас спрос на них немного «осел», то только потому, что все ожидают снижения цен. Такие помещения и сегодня можно продать на 30-35% ниже рынка. Почему скидка больше, чем по готовым квартирам? Ответ прост, потому что общий уровень цен на квартиры ниже, они доступнее офисов.

    Последним сегментом, куда придет снижение цен будут качественные складские комплексы, потому что в этом сегменте рынка дефицит как был, так и есть, и в Москве и по всей стране.

 Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»

http://www.realty.ru/wmc/showone/news/1229340908